집값 10%로 내 집 마련하기: 지분형 모기지로 해결하는 가계부채 부담

최근 업데이트: 2025년 4월 20일

읽는 시간: 약 5분

집 한 채 마련하기 위해 평생 빚더미에 앉아야 할까요? 매달 이자 폭탄에 시달리며 '영끌'로 집을 사는 시대는 이제 끝날지도 모릅니다.

2025년 부동산 시장의 게임체인저, '지분형 모기지'가 등장했습니다. 집값의 단 10%만 준비해도 내 집 마련이 가능한 혁신적 금융제도, 과연 당신에게도 적합한 선택일까요?

📌 이 글의 핵심 포인트

• 초기 자본 10%만으로 주택 구매 가능 (기존 30% 대비 큰 감소)
• 월 부담 절감: 주금공 지분 사용료는 연 2%대로 대출 이자보다 저렴
• 집값 하락 시 안전장치: 주택금융공사가 손실 우선 부담

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지분형 모기지란? 집값 10%로 시작하는 주택 구매 혁명 지분형 모기지의 작동 원리와 장점 누구에게 적합할까? 재정 상황별 판단 가이드 잠재적 리스크와 고려사항 자주 묻는 질문

▎ 지분형 모기지란? 집값 10%로 시작하는 주택 구매 혁명

지분형 모기지는 주택 구입자와 한국주택금융공사(주금공)가 주택 지분을 공동으로 소유하는 혁신적인 주택금융 방식입니다. 기존 대출 중심 방식과 달리, 주택 가격의 일부를 주금공이 '지분 투자'하는 형태로 참여합니다.

예를 들어 10억원 주택 구매 시, 기존 방식에서는 최소 3억원(30%)의 자기자본과 7억원의 대출이 필요했습니다. 하지만 지분형 모기지에서는 자기자본 1억원(10%), 은행 대출 4억원(40%), 주금공 지분투자 5억원(50%)으로 구성됩니다.

 

 

이 제도가 등장한 배경은 심각한 주택 접근성 문제와 가계부채 증가 때문입니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 자기자본이 충분하지 않은 사람들은 '영끌'로도 주택을 구입하기 어려운 상황이 되었습니다.

김병환 금융위원장은 "지분형 모기지의 구체적인 로드맵을 6월까지 발표하겠다"고 밝혔습니다. 이는 청년과 신혼부부 등 무주택 실수요자들에게 큰 희망이 될 수 있습니다.

▎ 지분형 모기지의 작동 원리와 장점

월 부담금은 얼마나 줄어들까?

지분형 모기지의 가장 큰 매력은 월 부담금이 크게 줄어든다는 점입니다. 10억원 아파트를 일반 주택담보대출로 구매할 경우, 자기자본 3억원과 대출 7억원이 필요하며 월 상환금은 약 354만원에 달합니다.

반면 지분형 모기지를 활용하면 대출 4억원에 대한 월 상환금은 약 202만원, 주금공 지분 5억원에 대한 사용료(연 2% 가정)는 월 83만원으로, 총 월 부담금은 285만원입니다. 이는 기존보다 월 69만원, 연간 828만원을 절약하는 효과가 있습니다.

구분	일반 주택담보대출	지분형 모기지
자기자본	3억원(30%)	1억원(10%)
대출 규모	7억원(70%)	4억원(40%)
주금공 지분	0원(0%)	5억원(50%)
월 부담금	약 354만원	약 285만원

지분형 모기지의 주요 특징

1. 손실 부담 구조

집값 하락 시 주택금융공사가 먼저 손실을 부담하는 구조로, 구매자의 하락 리스크를 크게 줄여줍니다.

2. 추가 지분 취득

여유자금이 생기면 시세보다 낮은 가격에 추가로 지분을 살 수 있어, 점진적으로 소유권을 늘릴 수 있습니다.

3. 사용료 지불

주금공 지분에 대해 연 2%대의 사용료를 내야 하지만, 이는 전세대출 이자보다 낮은 수준입니다.

4. 수익 공유

주택 매도 시 시세차익을 지분율에 따라 나눠 갖게 됩니다. 자산 가치 상승의 일부를 포기하는 대신 초기 부담을 줄이는 방식입니다.

▎ 누구에게 적합할까? 재정 상황별 판단 가이드

지분형 모기지는 모든 사람에게 적합한 솔루션은 아닙니다. 다음과 같은 상황에 있는 분들에게 특히 유리할 수 있습니다.

💡 지분형 모기지에 적합한 사람

• 초기 자본이 부족한 청년층, 신혼부부 등 무주택 실수요자
• 주거 안정성을 최우선으로 생각하는 사람
• 단기간 내 주택 매각 계획이 없는 장기 거주 목적자
• DSR 규제로 대출 한도가 제한된 사람

⚠️ 지분형 모기지가 적합하지 않은 사람

• 충분한 자기자본을 보유한 사람
• 주택 가격 상승 시 100% 수익을 원하는 투자 목적자
• 단기(2-3년 내) 매각 계획이 있는 사람
• 완전한 소유권을 중요시하는 사람

평범한 직장인 김모씨(35세)의 경우를 살펴보겠습니다. 연소득 6,000만원, 저축액 1억원인 김씨는 일반 주택담보대출로는 약 3억원 주택까지만 구매 가능했습니다. 하지만 지분형 모기지를 활용하면 서울 강북권의 10억원대 아파트도 구매할 수 있게 되었고, 월 부담금도 기존 대비 24% 줄었습니다.

▎ 잠재적 리스크와 고려사항

지분형 모기지는 많은 장점이 있지만, 몇 가지 중요한 한계와 고려사항도 있습니다.

📊 주요 고려사항

1. 완전한 소유감 부재: 주택을 구입해도 지분의 일부는 주택금융공사 소유
2. 수익 공유에 대한 거부감: 집값 상승 시 이익을 주금공과 나눠야 함
3. 소유권 행사 관련 분쟁 가능성: 주택 관리 및 개보수 관련 의사결정 문제
4. 장기적 비용: 사용료와 대출이자를 합한 금액이 단기적으로는 저렴하지만 장기적으로는 더 많은 비용이 발생할 수 있음

지난 2008년과 2013년에도 유사한 제도가 도입됐으나 큰 성공을 거두지 못했습니다. 현재 계획 중인 지분형 모기지는 집값 하락 위험을 공공이 우선적으로 부담하고, 사용료를 전세대출 이자보다 낮게 설정하는 등 이전 제도와 차별화됩니다.

▎ 자주 묻는 질문

Q. 지분형 모기지는 누구나 신청할 수 있나요?

A. 지분형 모기지는 주로 자기자본이 부족한 무주택 실수요자를 대상으로 합니다. 특히 청년과 신혼부부가 우선 혜택을 받을 것으로 예상됩니다. 다만 주택 가격에 제한이 있을 것으로 보이며, 서울 기준 10억원 전후가 상한선이 될 가능성이 높습니다.

Q. 집값이 떨어지면 손해는 누가 부담하나요?

A. 집값 하락 시 주택금융공사가 들어간 지분을 후순위로 하여 먼저 손실을 부담합니다. 이는 주택 구매자의 하락 리스크를 크게 줄여주는 안전장치입니다.

Q. 지분형 모기지는 언제부터 이용할 수 있나요?

A. 금융위원회는 오는 6월쯤 지분형 모기지 로드맵을 공개할 예정입니다. 이후 시범사업을 먼저 진행한 뒤 점진적으로 확대할 계획입니다. 역세권 등 주요 입지의 신축 아파트를 중심으로 시범사업이 이루어질 것으로 예상됩니다.

▎ 마무리

지분형 모기지는 '영끌'이나 평생 월세살이 사이에서 고민하던 많은 이들에게 새로운 선택지를 제공합니다. 초기 자본 부담은 줄이고 주거 안정성은 높이는 이 혁신적 제도가 6월 구체적인 로드맵 발표를 앞두고 있습니다.

자신의 재정 상황과 목표에 맞는지 냉정히 분석하고, 필요한 준비를 미리 시작한다면 내 집 마련의 꿈을 조금 더 현실적으로 앞당길 수 있을 것입니다. 지분형 모기지가 당신의 주택 구매 여정에 새로운 돌파구가 되길 바랍니다.

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📚 참고 자료

금융위원회 공식 발표 기사 주택금융공사 공식자료(PDF) 지분형 모기지 Q&A